投资越南度假村：市场概况与展望
在国内旅游增加、国际游客数量强劲反弹以及对综合休闲和健康目的地的需求不断增长的支持下，越南的度假村行业正以强劲的势头进入 2026 年。
越南政府的目标是在 2026 年吸引 2500 万国际游客，比 2025 年创纪录的数字增长 16%。这一趋势继续巩固越南作为旅游大国的地位东南亚扩张最快的休闲和酒店市场，为探索中长期前景的度假村投资者提供了广阔的前景。
国内旅游的增长、国际游客的持续复苏以及对综合休闲、健康和生活方式目的地的需求正在重塑度假村投资格局。与此同时，越南度假村项目的监管框架仍然是分层和程序化的，需要仔细构建和本地执行。
本文审查了市场前景、监管考虑因素、可用激励措施以及对投资者的战略影响，同时标记了在最近的法律更新后可能需要进一步验证的监管领域。
越南度假村市场概述
市场表现
越南度假村行业继续受益于结构性需求驱动因素的融合。在中产阶级不断壮大、交通连通性改善以及短途休闲旅游转变的支持下，国内旅游业保持弹性。国际旅游业在 2024 年和 2025 年强劲反弹，随着航空运力正常化和签证便利化措施的扩大，预计将进一步加速。
越南的目标是在 2026 年迎接 2500 万名国际游客，高于 2025 年的约 2150 万人次。这一增长反映了来自东北亚、东南亚和选定的长途市场的强劲流入，以及越南以外度假胜地的扩张。传统枢纽。
随着全球旅游业稳步复苏，越南脱颖而出。 2025年，越南国际游客增长约22%，远高于全球约5%的增长率和亚太地区8%的平均增长率。与COVID-19之前的时代相比，越南的旅游业复苏超过110%，而整个亚太地区则恢复了90%左右。
增长动力和前景
度假村开发越来越集中在富国岛等沿海和岛屿目的地，已成为大规模旅游规划、综合娱乐产品和国际品牌的旗舰范例。在度假村集群、主题公园和配套基础设施的推动下，该岛在越南近期的旅游业里程碑中发挥了核心作用。
除了热门目的地之外，沿海二级省份和高原健康目的地还有还吸引投资。行业评论强调，人们对将海滨酒店与健康、高尔夫、娱乐和住宅部分相结合的综合休闲度假村越来越感兴趣，使开发商能够实现收入来源多元化并减轻季节性风险。
展望未来，市场前景仍然乐观，但日益细分。虽然对高档和体验式度假村的需求不断上升，但成熟目的地的竞争也在加剧。因此，投资者更加重视目的地差异化、品牌合作和长期资产定位，而不仅仅是短期酒店开发。
越南度假村开发的监管框架
越南度假村投资受到涵盖土地管理、建设、旅游监管和外国投资管制等多层次监管框架的监管。在实践中，度假村项目通常需要获得多个部门的批准不同的阶段。
土地使用和土地分配或租赁
与土地相关的审批构成度假村开发的初始和核心步骤。度假村项目通常涉及沿海土地、邻近森林地区或岛屿地点，这可能会引发土地利用规划和环境保护法规的额外审查。</p>
土地分配或土地租赁的决定通常由省级根据批准的总体规划做出。
投资登记
外商投资度假村项目须遵守投资登记要求。这通常涉及获得投资登记证（IRC），然后是企业登记证（ERC）。
越南投资法的最新变化表明外国投资者的程序灵活性有所提高。然而，重要的是要仔细考虑这些更新如何影响大型度假村项目，特别是涉及土地分配的项目阳离子，基于相关指南。
建设和环境审批
度假村开发须遵守建设和环境审批要求。这些通常包括施工许可证和环境影响评估。
还需要遵守与海岸保护、用水和废物处理相关的技术标准，这可能会影响项目时间表和成本。
旅游许可和运营审批
旅游相关审批先于项目运营。住宿设施必须符合适用的分类标准，并向旅游主管部门注册。
娱乐、健康或博彩组件（如适用）可能需要额外许可证。
度假村项目的投资激励措施
越南继续将旅游和度假村开发定位为鼓励投资领域，特别是在符合国家和省级旅游战略的地区。符合条件的度假村项目可能会获得一系列投资激励措施，具体取决于地点、项目规模以及是否符合行业条件。
专业分析中引用的常见激励措施包括：
- 企业所得税（CIT）激励措施，，例如鼓励行业或贫困地区项目的优惠税率、免税期或减税期；
- 土地租金减免或，特别是位于指定旅游开发区、岛屿或社会经济困难地区的项目；
- 对国内无法获得的某些设备和材料实行进口关税豁免，但须经项目批准。
这些激励措施通常通过投资登记程序给予，并反映在项目的批准文件中。然而，资格门槛和奖励方案因省而异，并且会有所不同。需要定期修订。
值得注意的是，最近法律评论中讨论的一些激励框架可能会受到越南国民议会通过的更广泛立法更新的影响。因此，在纳入财务模型之前，应先与省级主管部门确认特定激励计划是否继续适用于2025年至2026年，或更新实施条例。
越南度假村投资者的战略考虑
随着越南度假村市场的成熟，投资策略正在超越传统的仅酒店开发模式。一些战略考虑因素正在日益影响项目成果。
综合和混合用途开发
综合和混合用途度假村开发已成为一种决定性趋势。将酒店与品牌住宅、零售、健康和娱乐元素相结合的项目能够更好地实现收入来源多元化并通过以下方式提高资产利用率：
这种开发模式也符合省级综合旅游综合体而非独立度假村项目的规划偏好。
环境、社会和治理考虑
环境、社会和治理（ESG）合规性在监管审查和市场定位中发挥着越来越重要的作用。海岸侵蚀风险、社区参与和可持续资源利用等问题现已成为审批流程的核心考虑因素。
在规划阶段纳入可持续发展措施的度假村项目可能会面临更少的监管障碍，并获得更强的长期市场接受度。
当地合作伙伴关系
当地合作伙伴关系仍然是度假村投资的关键因素。外国投资者经常与越南开发商合作，以处理土地程序、当地规划要求和利益相关者参与。
虽然这种伙伴关系可以重新由于执行风险，它们需要仔细的结构，以确保治理安排、退出机制和资本部署的一致性。
监管时机和顺序
监管时机和顺序是另一个关键考虑因素。鉴于越南的分层审批结构，土地或环境审批的延误可能会对项目经济效益产生重大影响。
因此，投资者越来越多地将应急缓冲纳入开发时间表，并优先考虑在处理大型旅游项目方面拥有良好记录的省份。
企业的收获
越南希望在 2026 年吸引 2500 万外国游客，这突显了政府对旅游业带动增长的承诺。对于度假村投资者来说，这创造了一个支持性的需求环境，特别是对于高质量、体验驱动的目的地。
然而，机会也伴随着执行的复杂性。监管合规性、土地准入和政策解释离子仍然是决定项目可行性的决定性因素。最近的立法活动表明逐步转向简化投资程序，但实际影响将取决于新法律在省级的实施方式。
